Värderingsproblem
Jag har ett litet värderingsproblem?
Jag håller på och sätter ett värde på en teknologi som möjliggör för fastighetsägare typ wihlborgs, alkelius, wallenstam, castellum etc. att automatisera en del av sitt underhåll. Teknologin är en plattform som möjliggör kommunikation mellan tex tvättmaskiner, diskmaskiner, hissar, rulltrappor (osv) och Internet och därmed tex PDAer och andra mobila enheter. Teknologin möjliggör också tex distansavläsning och kontroll av energiförbrukningen, vilket gör att man kan kartlägga förbrukningen på ett mycket smidigt sätt och sedan minska den.
Ett annat exempel är tex om en hiss går sönder i en fastighet, så skickar den själv en signal till en fastighetsägares övervakningssystem (som är en del i hela teknologin) som sedan vidarebefordrar den signalen till en reparatör. Signalen skulle kunna innehålla att hissen gått sönder, var hissen är, vad som gått sönder, vilka reservdelar som kan behövas etc. Ett annat exempel är om diskmaskinen går sönder, om det blir en vattenläcka någonstans etc. etc.
Teknologin är naturligtvis skalbar och fungerar likaväl i stora kontorskomplex och hotell som i mindre fastigheter. Den går också att installera i lager och liknande.
Teknologin är alltså i stort sett den som var på tapeten för några år sedan när "det smarta hemmet" från Ericsson och Elektrolux presenterades. Tanken är dock att i detta fall mer fokusera på effektivisering och kostnadsbesparing än att erbjuda en massa "häftiga" tjänster till hemmen. I en förlängning är det naturligtvis möjligt att erbjuda underhållning, bredband, telefoni, säkerhet mm genom plattformen.
Frågan är då; hur mycket kan en fastighetsägare spara på detta när det kommer till underhåll och administration? Jag har väldigt svårt att sätta en siffra på det hela.
Bara som exempel så har Alkelius hyresintäkter på ca 1 Miljard. 173 Mkr går till underhåll, 288 Mkr till driftskostnader och 56 Mkr till administration. Ett annat exempel är Wallenstam, som också har ca 1 Miljard i hyresintäkter, 350 Mkr i driftskostnader och nånstans kring 50 Mkr i administration. Castellum har hyresintäkter på ca 1,8 Miljarder, driftskostnader på ca 320 Mkr, underhåll och hyresanpassningskostnader på ca 90 Mkr och administration på ca 90 Mkr.
Tanken är att teknologin tex skall minska administration och underhållskostnader genom effektivisering. Teknologin skall också tex öka kundvärdet för hyresgästerna genom snabbare och effektivare service och tillgång till nya tjänster.
Har någon något förslag på hur mycket man kan tänkas spara, vad den möjliga effektiviseringen kan vara värd, vad det ökade kundvärdet kan vara värt etc? Kanske något litet förslag till startpunkt för en möjlig värdering?.
Jag kanske har förklarat allt väldigt luddigt....:)
mvh pinetree
pinetree@aktieguiden.com
i regel är inte fastighetsägare vare sig intresserade eller kompetenta till några större övergripande grepp, dessuto är det svårt att sälja det då det i regel uppfattas av dom som att du säger att dom sköter sig dåligt idag..vilket tyvärr 90% gör. för den som är intresserad är det inte speciellt svårt att erbjuda en effektiv fastighetsförvaltning och dessutom lägga under sig marknaden..i regel är det ju reträttplatser inom fastighetsbolag.
kan för tydlighetns skull nämna att jag plöjde genom drotts kontorsfastigheter för nåt år sen....finns hur mycket som helst att göra och tjäna men dom är inte så intresserade dom heller...konstigt nog..kanske är för dålig konkurrens
#1
Ok, intressant.
Om man då tex skulle ta wihlborgs, som har ett bestånd som är värt strax över 16,6 Mdr. Man har ca 70% kommersiella fastigheter med fokus på kontor, men man har även lager/industri. 90% av hyresvärdet är i alla fall kommersiella lokaler.
41% av den uthyrningsbara ytan är kontor, 32% är industri och lager, och endast 12% är bostad.
På el, värme, vatten och sophantering lägger man 211 Mkr
På fastighetsskötsel lägger man 68 Mkr
Övrig drift kostar 60 Mkr
Reparation och underhåll lägger man 119 Mkr
På administration lägger man 54 Mkr.
Var tror du man hade kunnat spara in pengarna och hur mycket med en teknik som den jag beskrev ovan? Tror du att du hade sett något värde i en sån teknik när du förvaltade? Hur mycket tror du att du hade kunnat spara (vi snackar väldigt grova och osäkra siffror men....)?
Tacksam för all hjälp chuck y!
mvh pinetree
pinetree@aktieguiden.com
man kan jämföra följande..löper du en bil vill du veta vad den drar per mil och hur dyra servicekostnaderna är för du skall kunna värdera priset....bygger du ett hus är du intresserad av vad det kostar att bygga och hur mycket det kostar att projektera....o färgsättningen...ungefär o grovt förenklat..men driftkostnaderna är endast en handfull som är intresserade av..o då börja prata besparing *s*...nja..jobba mot industrin istället
min erfarenhet säger att du på el o värme har en potential utan för mycket insateser på ca 20%besparing,
långsiktigt underhåll ca 10%
Avhjälpande underhåll 50%
adm har jag ingen uppfattning om..i regel ökar det ju exponentiellt med storleken på företag..och det lär nog vara så så länge det är ekonomernas säsong.
Sälj in en performance contracting istället..och ta över
om jag hade sett värde..tja jag vet inte..var en av de första med datoriserad övervakning i sverige..sparade 15% över en natt på det då..visst tycker jag det finns värde..men gensvaren är urusla hos ägarna, där för har det ju öppnat sig en marknad för driftiga företag att man går in och tar över driften mot ett avtal där fastighetsägaren betala mindre än han gör idag samtidigt som företaget driftar mycket billigare och fastighetsägarens okunskap och ovilja till egna förbättringar ger företaget dess vinst. titta inom landsting och kommun tex svårt att hitt mer ineffektiva organisationer med total avsaknad av incitament till kostnadseffektivitet
#7
Stort tack för hjälpen chuck y.
Kanske är det som du säger, att man istället för att sälja tekniken, i så fall ska ta över hela underhållsdriften (till att börja med;-) och ta lika mycket betalt som man betalar för den idag med motiveringen att fastighetsägaren höjer kundnyttan och får en fastighet som är bättre värderad. En del fastighetsbolag lägger ju redan ut underhållet på 3e part och då bör det vara möjligt att ta över, kanske...
mvh pinetree
pinetree@aktieguiden.com
javisst, titta på tac energy solutions, siemens, dalkia...det är stort i usa o det lär komma stort här med...vilken landstingspolitiker kan försvara om du sähger att du kan sköta driften 20% billigare än dom gör idag..så tar du 10% o ger dom 10% rabatt mot det dom betalar idag...handplockar personalen..osv osv
förvalta deras lån med :)
en grundläggande sak vid försäljning är att du måste hitta och lösa kundens problem...
1)vad är hans problem......ineffektiv drift
2) hur kan du lösa hans problem......
3) låter han dig lösa det om du kan
2an o 3an är inte lätt då det är organisatoriska strukturförändringar, men lättare om du tar allt och han inte behöver befatta sig med de konflikter som uppstår
hehe. det blir nästa steg;-)
mvh pinetree
pinetree@aktieguiden.com
lycka till..som kuriosa kan jag nämna att jag sitter med en kund där jag föreslagit en investering på 5-6 mkr som ger en besparing vid 6 % kalkylränta på 2.2-2.6 Mkr per år..han har fått pengarna men är ändå väldigt tveksam till detta. du kommer bli förvånad vilken beslutvånda det finns inom fastighetsbolag
tungrott och segt...hehe. Stort tack för hjälpen.
mvh pinetree
pinetree@aktieguiden.com
#14 har också lite erfarenhet inom branschen och håller med chuck y i varje ord, speciellt:
"du kommer bli förvånad vilken beslutvånda det finns inom fastighetsbolag"
Tragiskt men sant.
Och ändå är livscykelkostnaden flera gånger högre än investeringskostnaden för fastigheten.
mvh
Fibonacci & Elliott --- Vetenskap & Konst
Visa sida
Ogilla! 5
Gilla!
det beror på vad du har för bestånd. bostäder/skolor/kontorslokaler/lager...fängelser/ sjukhus..olika delar kostar olika..generellt är tekniktätt dyrt i underhåll o vice versa ...kan nämna att jag förvaltade 180000 kvm skolor och kontorslokalen o hade en underhållsbudget på 3 000 000 kr/år